Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kamiennej Górze

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 października 2018 r.

Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Marek Dziwiński

Protokolant: Magdalena Mastej

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 października 2018 r. w K.

sprawy z powództwa K. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)

o zapłatę

I  zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) na rzecz powódki K. S. kwotę 3.610,45 zł (słownie złotych: trzy tysiące sześćset dziesięć i 45/10);

II  zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) na rzecz powódki K. S. kwotę 181,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 838/17

UZASADNIENIE

Powódka K. S. wniosła o zasądzenie od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) kwoty 3 610,45 zł jako nadpłaty wynikającej z wpłacanych zaliczek, a także o zwrot kosztów postępowania.

Uzasadniając swoje żądanie powódka podała, że dokonała nadpłaty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu w kwocie 3 610,45 zł. Powódka wskazała, że fundusz remontowy nie istnieje ponieważ jego utworzenie wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, a jednomyślności takiej nie było. Powódka podała, że wpłacone środki należą do właścicieli poszczególnych lokali i nie są własnością wspólnoty.

Strona pozwana wspólnota mieszkaniowa (...) wniosła o oddalenie powództwa (k.74).

W złożonym oświadczeniu strona pozwana wskazała, że środki wpłacone na cele remontowe są przeznaczane na remonty - w tym roku za kwotę 9 957,25 zł zostały wykonane przebudowy kominów, ponadto przewidziane są kolejne remonty. Strona pozwana podniosła, że powódka od 01.10.2016 r. do dnia 01.12.2017 r. wpłaciła wyłącznie 50 zł, nie reaguje na wezwania do zapłaty, a lokal został wystawiony na sprzedaż od czerwca 2017 r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W wyniku spadkobrania K. S. w dniu 12.09.2016 r. została właścicielem nieruchomości - lokalu mieszkalnego o powierzchni 87,20 m ² oznaczonego numerem 3 położonego w (...), objętego księgą wieczystą KW nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze.

Dowody: akt notarialny k. 7-8, akt poświadczenia dziedziczenia k.13-14.

Powódka z chwilą nabycia własności opisanego lokalu mieszkalnego stała się członkiem wspólnoty mieszkaniowej (...).

(okoliczności bezsporne)

Wspólnota (...) w 2015 i w 2017 r. w drodze uchwały ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na fundusz remontowy na kwotę 1,50 zł/m ². Obie uchwały nie zostały podpisane przez wszystkich współwłaścicieli.

Dowody: uchwały nr 1/2015 i 1/2017 k. 54-55.

Na dzień 31.12.2015 r. powódka zgromadziła na koncie Wspólnoty środki w kwocie 3 063,25 zł, które miały zostać przeznaczone na remonty.

Dowód: pismo Wspólnoty z 7.06.2017 r. k. 38.

Sąd zważył co następuje:

Ustaleń stanu faktycznego dokonano w oparciu o dowody z dokumentów, których autentyczność nie budziła wątpliwości i nie była przez strony kwestionowana.

Powódka nabywając na podstawie testamentu spadek po zmarłej K. D. została w dniu 12.09.2016 r. właścicielem lokalu mieszkalnego w (...)/3 przez co z mocy prawa stała się członkiem wspólnoty mieszkaniowej (...) (por. art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Z prawem własności lokalu wiązał się udział powódki w części wspólnej nieruchomości, który wynosił 15,47% (k. 10). W ustawie o własności lokali uregulowano podstawowe prawa i obowiązki właścicieli lokali, m.in. stosownie do art. 14 właściciele ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną. Co istotne, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (tak art. 19 ustawy). Prawo różnicuje dokonywanie zarządu na czynności zwykłego zarządu oraz czynności, które przekraczają zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.), natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 1 k.c.). Wyodrębnienie funduszu remontowego jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu ( tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w postanowieniu z dnia 31 maja 2006 r., sygn. akt I ACa 290/06, Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych).

Powódka dochodziła zwrotu od Wspólnoty zgromadzonych środków pieniężnych, które przypadały na jej lokal i które miały zostać przeznaczone na remonty budynku. Analiza dokumentów przedłożonych przez pozwaną Wspólnotę nie wskazuje aby skutecznie podjęto uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego. Jak podkreślono powyżej, uchwałę taką należało podjąć jednomyślnie. Lokali we wspólnocie było 7 (zob. wykaz k. 9-10). Uchwały nr 1/2006, 1/2007, 1/2015 i 1/2017 nie zostały podjęte jednomyślnie przez wszystkich właścicieli lokali w związku z czym były obarczone wadliwością. Brak przy tym informacji, aby sąd rozstrzygnął o rozporządzeniu rzeczą na podstawie art. 199 zd. 2 k.c. Niemniej jednak, mimo wadliwości, fundusz taki faktycznie powstał, współwłaściciele dokonywali wpłat, zgromadzono pewną ilość środków. Wspólnota nie podejmowała również uchwał o przeznaczeniu tych środków np. stanowiąc że wpłacone środki nie podlegają zwrotowi. Jak wynika z pisma Wspólnoty z 7.06.2017 r. (k. 38) na rzecz powódki przypadała kwota 3 063,25 zł. W tych warunkach skoro brak było prawnych podstaw do przetrzymywania przez zarządcę środków powiązanych z lokalem powódki, to należało zgodnie z jej żądaniem zarządzić ich zwrot od Wspólnoty, o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Do kosztów powódki należało zaliczyć wniesioną opłatę sądową od pozwu w kwocie 181 zł. W punkcie II wyroku zasądzono zatem od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 181 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.